不動産の売買を検討するとき、提示された価格が妥当かどうかを判断するのは難しい。不動産屋さんの言い値を鵜呑みにするしかない場面も多い。
国土交通省が2026年2月に公開した「地理空間MCP Server（AIが国の不動産データに直接アクセスできる仕組み）」を活用すれば、過去3年分の実際の取引データと国が定めた公示価格を自動で取得して、坪単価（1坪あたりの土地の値段）の妥当なレンジを算出できる。
ただし現状、このMCPサーバーには横浜市のような大きな市（政令指定都市）でデータが取得できないバグがある。これを修正した上で、「住所を入れたら自動で相場レポートが出る」プラグイン（Claude Codeの拡張機能）を作る。
/price-check）— 住所を入れるだけで自動的にデータ取得→分析→レポート出力までやってくれるショートカットプラグイン開発に先立ち、手動で実際にデータを取得・分析した結果がこちら：
| 用途地域 | 坪単価の目安 | 一種単価の目安 |
|---|---|---|
| 第1種低層住居専用 （2階建ての家が立ち並ぶ住宅街） | 55〜90万円/坪 | 55〜90万円/坪 |
| 第1種住居 （マンションも混在する住宅地） | 100〜170万円/坪 | 50〜85万円/坪 |
| 商業 （駅前の店舗・ビル街） | 175〜280万円/坪 | 44〜70万円/坪 |
一種単価とは？ — 容積率（その土地にどれだけの大きさの建物を建てられるかの割合）で坪単価を割ったもの。用途地域が違っても一種単価で比べると似たような水準に収束する性質がある。「土地の実質的な価値」を比較するのに使う。
ユーザーのフィードバックを受けて追加。戸建て系（「宅地(土地と建物)」）の取引データから、建物の残存価値を差し引いて土地だけの坪単価を推定する。中古マンションは土地持分（敷地権割合）の構造が異なるため除外。
| 建物構造 | 法定耐用年数 | 標準建築費 （㎡あたり概算） |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 約22万円 |
| 軽量鉄骨 | 27年 | 約31万円 |
| 重量鉄骨 | 34年 | 約31万円 |
| RC（鉄筋コンクリート） | 47年 | 約37万円 |
例えば、築15年・木造・延床面積100㎡の建物付き土地が3,500万円で取引されていた場合：
この方法は簡易推定であり、リフォーム済みかどうかや設備の状態は反映されない。でも土地のみの取引データが少ないエリアでは、建物込み取引から土地相場を推定できるのは大きなメリットよ。
※建築費単価は2024年建築着工統計（国土交通省）の全国平均値。近年は資材高騰により年5〜8%上昇傾向にあるため、SKILL.md内で最新値に更新可能な設計とする。
データの信頼性について — 使用するのは国土交通省が公開している「不動産情報ライブラリ」のデータ。地価公示（国が毎年1月に調べる基準価格）と、実際の取引価格（売り手と買い手がアンケートで報告した価格）の2種類。ただし取引価格はアンケートベースのため、全ての取引が網羅されているわけではない。
建物込みの取引にも対応（簡易版） — 国のデータには建築年・構造（木造、鉄筋コンクリートなど）・延床面積も含まれているため、建物の残存価値を簡易的に推定して「推定土地価格」を逆算できる。たとえば築15年の木造住宅なら、耐用年数22年に対して約32%の残価値と推定し、取引価格からその分を差し引いて土地だけの坪単価を算出する。ただし、リフォーム状況や日当たりなど個別の建物品質は考慮できないので、あくまで参考値として提示する。
利用上の注意 — 国土交通省の規定により「提供情報の最新性、正確性、完全性が保証されたものではない」というクレジット表示が必要。