作成日: 2026-04-14 対象: スプレッドシート「東京都プライム上場不動産業者一覧」 試行5社: 住友不動産・東京建物・ヒューリック・トーセイ・霞ヶ関キャピタル
I列〜AE列に23カラム（カテゴリA〜E）のヘッダーと5社分のデータを入力した。
| 列 | カラム名 | カテゴリ | 型 |
|---|---|---|---|
| I | 有利子負債合計（百万円） | A: 基本財務 | 数値 |
| J | うち短期借入金 | A | 数値 |
| K | うち長期借入金（1年以内返済含む） | A | 数値 |
| L | うち社債残高 | A | 数値 |
| M | うちCP残高 | A | 数値 |
| N | 現預金（百万円） | A | 数値 |
| O | 純資産（百万円） | A | 数値 |
| P | 棚卸資産（百万円） | A | 数値 |
| Q | D/Eレシオ（倍） | B: 計算指標 | 数式 =I/O |
| R | ネットD/E（倍） | B | 数式 =(I-N)/O |
| S | 現預金/有利子負債（%） | B | 数式 =N/I |
| T | 借入金利（平均%） | C: 質的情報 | テキスト |
| U | 格付け | C | テキスト |
| V | コミットメントライン | C | テキスト |
| W | 担保提供資産 | C | テキスト |
| X | グループファイナンス | C | 選択 |
| Y | 1年以内返済予定長期借入金（百万円） | D: 先行指標 | 数値 |
| Z | 投資CF（百万円） | D | 数値 |
| AA | 設備投資計画/中計投資額 | D | テキスト |
| AB | 借入ニーズ判定 | E: 営業判定 | 選択 |
| AC | 主要借入先 | E | テキスト |
| AD | 商工中金の提案余地 | E | テキスト |
| AE | 特記事項 | E | テキスト |
| 会社名 | 計算値（=I/O） | 計画ファイル値 | 差異 | 原因 |
|---|---|---|---|---|
| ヒューリック | 2.19 | 2.19 | 一致 | - |
| 霞ヶ関キャピタル | 1.81 | 1.80 | 微差 | 百万円と億円の丸め |
| 東京建物 | 2.21 | 2.30（有報記載） | -0.09 | 有報独自の計算基準 |
| 住友不動産 | 1.80 | 2.03 | -0.23 | 分母の定義差（後述） |
| トーセイ | 1.78 | 1.78 | 一致 | - |
| 会社名 | ネットD/E計算 | 計画値 | 現預金/有利子負債 | 計画値 |
|---|---|---|---|---|
| ヒューリック | 2.04 | 2.04 | 7.2% | 7.2% |
| 霞ヶ関 | 1.18 | 1.18 | 34.8% | 34.8% |
| 東京建物 | 2.01 | 2.01 | 9.2% | 9.2% |
| 住友 | 1.75 | 1.98 | 2.5% | 2.5% |
| トーセイ | 1.39 | 1.39 | 21.7% | 21.7% |
結論: 現預金比率は全社一致。D/E系は住友不動産でズレあり。
現象: 住友不動産で計算値1.80 vs 有報記載2.03（差12%）
原因: O列「純資産」には少数株主持分（非支配株主持分）が含まれる。有報のD/E計算は「自己資本」（=株主資本+その他包括利益累計額、少数株主持分を除く）を使う場合が多い。
住友不動産の推定:
対応: O列の定義を「純資産」から「自己資本」に変更。または自己資本列を別途追加。
現象: T列に「短期0.92%/長期0.70-0.72%/CP0.51%」のようなテキストで入力。ソート・フィルタ・スコアリングが不可。
影響: grillme合意の「定量スコアで上位30社に絞る」ができない。金利は4指標の1つ。
対応案:
現象: W列に「あり（1,789億/比率98%）」のようなテキストで入力。担保付比率でのスコアリング不可。
対応案:
現象: Z列（投資CF）が5社すべて空欄。計画ファイルにデータなし。
対応: IRBANKまたは有報CFから70社分を一括取得。Phase 2で対応。
現象: AE列（31列目）でグリッド上限に到達。スコアリング列の追加ができない。
対応: 上記問題2・3の対応でテキスト列を数値化すれば、カラム数を増やさずにスコアリング可能。残り数列分はシートのグリッド拡張で対応。
| 列 | 現在 | 修正後 | 理由 |
|---|---|---|---|
| O | 純資産（百万円） | 自己資本（百万円） | D/E計算の精度向上 |
| T | 借入金利（平均%）テキスト | 長期借入金利（%）数値 | スコアリング対応 |
| W | 担保提供資産 テキスト | 担保付比率（%）数値 | スコアリング対応 |
| 列 | カラム名 | 型 | 目的 |
|---|---|---|---|
| AF | 借入ニーズスコア（100点） | 数式 | 4指標x25点の定量スコア |
| # | 指標 | 使用列 | スコアリング方向 | 根拠 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 長期借入金利 | T（修正後） | 金利が高いほど高スコア | 金利メリットで提案できる |
| 2 | 1年以内返済比率（=Y/I） | Y, I | 比率が高いほど高スコア | 借換ニーズが大きい |
| 3 | 担保付比率 | W（修正後） | 比率が高いほど高スコア | 案件個別融資で参入しやすい |
| 4 | 格付け有無 | U | 格付なし=高スコア | 銀行借入依存=参入余地 |
※ 具体的な点数配分（閾値・区間）は70社データ投入後に分布を見て設定
| カテゴリ | 列数 | 入力率 | コメント |
|---|---|---|---|
| A: 基本財務（I〜P） | 8列 | 100% | 全社・全列入力完了 |
| B: 計算指標（Q〜S） | 3列 | 100% | 数式で自動計算。D/Eに精度問題あり |
| C: 質的情報（T〜X） | 5列 | 100% | 全社入力完了。T・Wのテキストから数値化が必要 |
| D: 先行指標（Y〜AA） | 3列 | 47% | Z列（投資CF）が全社空欄。AAは2社のみ |
| E: 営業判定（AB〜AE） | 4列 | 100% | 全社入力完了 |
| 会社名 | 有利子負債 | D/E | 長期金利 | 担保付比率 | 格付 | 判定 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 住友不動産 | 3.89兆 | 1.80* | 0.72% | 10.7% | AA | 低 |
| 東京建物 | 1.21兆 | 2.21 | 0.84% | 10.5% | A | 中 |
| ヒューリック | 1.88兆 | 2.19 | 0.80% | 要確認 | AA- | 中〜高 |
| トーセイ | 1,826億 | 1.78 | 1.54% | 98% | なし | 高 |
| 霞ヶ関キャピタル | 689億 | 1.81 | 6.2% | 37% | なし | 最高 |
*住友不動産のD/Eは問題1（自己資本定義）により過小評価